再提房地产税，背后暗潮涌动

最近的二十届三中全会想必很多人都很关注。会议释放了几个强烈的信号，一是完善房地产税收制度，二是要增加地方自主财力，拓展地方税源。

这对于减缓土地财政下滑后，地方财政收支紧张具有莫大的好处。

未来，房地产税铁板钉钉，是一定会落地的。但这个税种极为复杂，可谓牵一发动全身，短期内没办法马上出台。

所以，对于地方来说，当务之急还是要自己想办法开源，让自己的钱袋子尽快鼓起来。这不，有些地方就“坐不住”了。

最近，湖北就搞了一个大动作，全省17个地市州的住房和城乡建设局均改名为住房和城市更新局，包括了武汉、襄阳、仙桃、十堰、潜江、荆州、黄冈、黄石、恩施州、神农架林区等地。

这并非上级部门的统一部署，可是地方的“自我动作”。时代转向，湖北抢先一步走在了前头，第一个吃螃蟹。

你可别小看这个小小的更名调整，这个动作背后隐含着中国房地产棋局的巨大颠覆。一个时代落幕了，另一个时代开始了。

拐点已至，谁都无法置身事外。

如果你去上网搜索武汉市城乡建设局，会发现网站已经停止使用了，取而代之的是武汉市住房和城市更新局网站。

有人可能会问了，之前深圳、成都几个城市，不是早就成立了“城市更新局”的相关机构吗，湖北这次的动作有什么值得稀奇的。

实际上，这里头的学问可多了。

深圳、成都等地方搞的住房更新局，实际上是属于住建局下面的二级部门，还归住建局管。但湖北各市州的住房和城市更新局，是一级部门，直接归市政府管。

而且，不光是名称变了，更重要的是工作重点发生了历史性的巨变。过去的住建局，更注重房地产的增量市场，着眼于土地买卖、房屋新建、基础设施建设。

现在的更新局，更聚焦房地产的存量市场，着眼于危旧房改造、老旧小区改造等等。

实际上，一股看不见的暗流，早就在中国大地上开始四处涌动。湖北各市州的更名，在顶层设计中有迹可循。

2023年7月，央行官员指出，我国房地产市场供求关系发生了深刻的改变。十天之后，中央政治局会议历史上首次表示，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。

翻译成大白话，就是中国的房地产游戏，已经从供不应求变成了供大于求，由大开发时代走向大改造时代。

这个临界点的转变，决定未来十年甚至二十年，整个房地产市场的命运走向。湖北此次更名的做法，可谓顺势而为。

遥想改革开放初期，随着工业化和城镇化的快速发展，大量人口涌入城市购置房产。2012年之前，每年入城人口数量远远超过了新房的销售和竣工数量，供不应求。就拿2001年来说，新增城镇户数754.5万户，竣工套数仅为241.4万套。

但自2017年以来，中国商品房的待售面积持续增长，截至2023年9月，商品房库存待售面积累计达到6.45亿平方米，其中住宅面积约3.1亿平方米（不含商务楼的商住两用房）。

如果按城镇人均住房面积35～40平方米计算，目前的存量房屋还可以容纳800～1000万人口居住。而且，除了目前待售的商品面积，还有12亿平方米新开工但未竣工的在建房产，总共19.45亿平方米。

2022年开始房地产政策进入边际放松周期，但截至2024年3月，我国80城商品住宅狭义库存仍达到4.88亿方，约为2015年高点的85%，去化周期攀至历史最高点，约为27.2个月。

然而，与库存突飞猛进的节奏不同的是，人口却出现了难以逆转的下降趋势。出生率在下降，总人口在减少，少子化在扩大，老龄化在加深，城镇化增速在放缓。

造成的结果是，住房需求同步萎缩。

没有人口体量的支撑，再继续大拆大建，这巨量的房地产要去找谁来接盘？历史的拐弯，注定了房地产大开发时代必将终结。